Документ предоставлен КонсультантПлюс
Аренда является одним из самых распространенных видов пользования имуществом.
Этот способ позволяет арендатору избежать значительных затрат на приобретение объекта в собственность, особенно когда речь идет о старте бизнеса. Арендодателю же дает возможность получать стабильный доход. Но, чтобы финансовые интересы сторон были защищены, а расчеты прозрачны, договором должно быть четко определено, кто, когда и за что платит.
Рассматриваем вопросы, связанные с особенностями денежных взаимоотношений сторон как на стадии заключения договора, так и в ходе его исполнения, а также после прекращения. Ориентируясь на судебную практику, даем советы по включению в договор важных условий, защищающих интересы и исключающих злоупотребления со стороны как арендодателя, так и арендатора.
Примечание. См. статью «Существенные условия договора: поставка, аренда, подряд, оказание услуг» в N 1, 2017, на стр. 58.
Для значительной части договоров аренды, особенно производственных и торговых площадей, финансовые вопросы начинаются еще до фактической передачи объектов арендатору. Речь идет о ситуациях, когда стороны согласовывают условия приведения объектов в необходимое арендатору состояние. Первое, о чем сторонам нужно договориться:
— за чей счет осуществляются вложения;
— подлежат ли они компенсации в период действия договора;
— какова будет их судьба при возможном досрочном прекращении договора.
Дополнительная договорная защита потребуется стороне, которая финансирует работы.
Рассмотрим наиболее частые ситуации:
— сначала — когда в ремонт вкладывается арендодатель;
— затем — когда арендатор.
Ремонт осуществляет арендодатель
Наиболее распространенная ситуация — вложения в ремонт делает арендодатель, арендатором они отдельно не возмещаются и постепенно компенсируются за счет арендной платы. В этом случае главное для арендодателя — чтобы арендатор фактически принял объект в аренду после произведенных работ и не расторг договор досрочно.
Объем и стоимость работ при возмещении
Примечание. Читайте ответ на вопрос «Может ли арендодатель изменить размер арендной платы за нежилое помещение в одностороннем порядке?» в N 11, 2025, на стр. 91.
Сколько раз может изменяться размер арендной платы при заключении договора аренды на неопределенный срок, см. в N 11, 2013, на стр. 83.
Договор аренды в таких случаях будет подписываться сторонами ранее подписания акта приемки-передачи, и именно договором будут определяться обязательства по производимым работам и по приемке объекта в аренду после выполнения работ. Сторонам обязательно нужно определить следующее:
- Объем необходимых работ или способ определения такого объема. Оптимальным будет сделать ссылку на проектную документацию, содержащую:
— не только перечень необходимых работ и материалов,
— но и архитектурно-строительные решения в рамках конкретного объекта.
Это позволит сторонам избежать споров о том, насколько те или иные работы были действительно необходимы. Кроме того, если речь идет не просто о ремонте, а, например, о реконструкции объекта, то проектная документация будет необходима для внесения изменений в данные кадастрового учета. Если проектная документация отсутствует, сторонам нужно максимально подробно описать требуемые работы (в виде технического задания, калькуляции) и по возможности оформить графическое изображение желаемого результата и также сделать его приложением к договору.
Чем более будет детализирована информация о требуемых работах и итоговом результате, который желает получить арендатор на момент приемки объекта в аренду, тем меньше у сторон будет возможностей для спора о том, соответствует или не соответствует подготовленный арендодателем объект их первоначальным договоренностям.
- Как будет учитываться стоимость работ, если у арендодателя возникнет право требовать ее возмещения (например, при досрочном расторжении договора). Самым прозрачным будет вариант, при котором расходы подтверждаются документально (закрывающими первичными документами подрядчиков и произведенными оплатами в их адрес).
В качестве дополнительной защиты арендатора от завышения расценок арендодателем стороны могут предусмотреть, что при наличии сомнений такие расценки могут быть проверены на соответствие их среднерыночным. И если эксперт установит существенное отклонение от рыночных цен (в договоре можно установить такой порог существенности), то возможной компенсации будет подлежать только рыночная цена работ.
Если же работы будут выполняться собственными силами арендодателя либо, например, одновременно с объектом арендатора арендодатель ремонтирует иные объекты и разделить расходы невозможно, стороны могут заранее согласовать общую стоимость, которую они считают необходимой и разумной при выполнении требуемых работ. Тогда любые компенсации будут производиться только в пределах такой согласованной стоимости.
Примечание. Имеет ли право новый арендодатель расторгнуть договор, если размер арендной платы не соответствует рыночной цене, читайте в N 7, 2025, на стр. 90.
Штрафные санкции
Обязанность принять имущество в аренду после выполнения арендодателем всех предусмотренных работ может быть обеспечена договорным штрафом за необоснованный отказ от подписания акта приемки-передачи либо обязанностью арендатора возместить убытки арендодателя в размере расходов, произведенных на ремонт объекта.
И для этого, и для иных случаев, когда у сторон возникает выбор между защитой своих интересов в виде установления штрафа или в виде возмещения убытков, нужно учитывать следующее:
- Штраф будет более простой к применению мерой, поскольку нужно доказать только сам факт нарушения контрагентом обязательства (например, не подписание акта приемки-передачи объекта аренды). Подтверждать сумму имущественных потерь не потребуется. Но штраф сможет быть уменьшен судом по основаниям ст. 333 ГК РФ. Чтобы избежать такого уменьшения, сторонам нужно дополнительно согласовать, что предусмотренный штраф они считают соразмерным последствиям нарушения обязательства о приемке объекта в аренду. В том числе закрепить, что затраты были произведены под индивидуальные потребности арендатора, не представляют для арендодателя самостоятельной ценности и поэтому высокий штраф носит компенсаторную функцию. Основной риск — согласованная в договоре сумма штрафа может оказаться меньше фактических расходов.
- Убытки, в отличие от штрафа, позволяют компенсировать потери арендодателя в полном объеме. Но для взыскания убытков нужно будет доказать их реальный размер и возникновение именно в связи с отказом арендатора от аренды. Поэтому использовать взыскание убытков можно только в том случае, когда сторонами были четко согласованы все вышеуказанные обстоятельства: виды работ, их стоимость, а также если фактические оплаты арендодателем в адрес подрядчиков произведены и подтверждены документально. Для ситуаций ремонта собственными силами доказывание фактического размера убытков может оказаться затруднительным.
Досрочное прекращение договора
Примечание. Читайте, какие последствия влечет то, что стороны не могут договориться о дате расторжения договора, в N 3, 2024, на стр. 90.
Помимо принятия объекта в аренду арендатором после произведенных арендодателем работ, для арендодателя также важно, чтобы его расходы на ремонт были компенсированы в случае досрочного прекращения договора. Во избежание разногласий рекомендуем сторонам определить:
- Случаи, когда у арендодателя возникает право на такую компенсацию. Целесообразно согласовать, что:
— если договор досрочно расторгается по вине арендодателя — расходы на ремонт ему не возмещаются (иначе у арендодателя появлялась бы возможность злоупотребления),
— а при расторжении договора по вине арендатора — расходы компенсируются последним в указанном выше порядке.
Причем лучше обозначить, какие именно случаи считать виной той или иной стороны договора.
ГК РФ устанавливает общие правила, когда договор расторгается в одностороннем порядке по требованию:
— арендодателя (ст. 619)
— или арендатора (ст. 620).
Но, помимо прямой вины какой-либо из сторон, могут возникнуть не зависящие напрямую от кого-либо из них обстоятельства. Так, п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ устанавливают, что арендатор имеет право отказаться от договора, если переданное ему имущество имеет неоговоренные недостатки либо — в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, — становится непригодным для использования.
Судебная практика. В Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 разъяснено, что к таким недостаткам могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
И если, например, в силу изменения лицензионных требований к той или иной деятельности арендуемое помещение перестанет им соответствовать <1>, то формально арендатор может от договора аренды отказаться, не неся за такой отказ финансовой ответственности. Хотя, по своей сути, изменение требований к определенному виду деятельности является предпринимательским риском именно лица, такую деятельность осуществляющего. И арендодатель, приведший помещение в соответствие с нуждами арендатора, не должен нести бремя подобных некомпенсируемых расходов. Хотя бы потому, что собственник помещения не должен обладать специальными знаниями и штатом специалистов, чтобы оценивать каждого потенциального арендатора не только с точки зрения его финансовой устойчивости, но и с учетом специфики ведения его бизнеса и рисков изменения «правил игры» арендатора.
———————————
<1> Повышенные требования к помещениям могут устанавливаться, например, в случаях их использования для реализации алкогольной продукции, оказания медицинских услуг и пр.
Поэтому рекомендуем в договоре максимально прозрачно расписать, в каких случаях арендатор платит за произведенный арендодателем ремонт при досрочном расторжении договора, а в каких — нет.
- Сумма компенсации. В четком ее определении заинтересован арендатор. Потому что компенсация 100% расходов при расторжении договора, например за год или менее до планового окончания срока, притом что до расторжения помещение использовалось в течение нескольких лет, будет экономически необоснованной. В зависимости от срока, затраченных сумм, универсальности произведенных работ для любого нового арендатора или, наоборот, применимости их только к конкретным потребностям, стороны могут ориентироваться на следующие подходы:
1) при досрочном расторжении договора компенсируется сумма, пропорциональная количеству месяцев/лет, оставшихся до планового окончания срока договора, к общему количеству таких «плановых» месяцев/лет;
2) при досрочном расторжении до истечения определенного (но не всего) срока договора сумма компенсируется полностью, после истечения такого срока — компенсация не выплачивается. Скажем, при сроке договора 10 лет и его расторжении в первые 5 лет вся сумма компенсируется, после — компенсация не полагается;
3) стороны могут определить верхний предел суммы, которая будет подлежать компенсации, или установить, что к расчету суммы компенсации принимаются не все расходы, а только определенные из них, например те, которые произведены под потребности арендатора и самостоятельной ценности для арендодателя не представляют.
Приемка объекта до осуществления ремонтных работ
Если арендодатель предусмотренные договором работы не произвел, а арендатор все же принял объект в аренду, то в акте приемки-передачи нужно сделать об этом соответствующую отметку и согласовать срок, в течение которого работы арендодателем будут выполнены.
При их невыполнении целесообразно закрепить право арендатора на самостоятельное производство работ. В этом случае их стоимость может быть взыскана с арендодателя по правилам ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. Ведь сбережение имущества (денежных средств арендодателя) будет произведено именно за счет арендатора в отсутствие его договорного обязательства по производству работ.
В качестве примера можно привести следующее судебное дело.
Судебная практика. Дополнительным доводом в защиту позиции арендатора явилось то обстоятельство, что сумма арендной платы по договору формировалась именно с учетом исполнения обязательства арендодателя по производству ремонта (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2025 N Ф05-10429/2024 по делу N А40-77958/2023).
Ремонт осуществляет арендатор
Для случаев, когда первоначальные вложения в ремонт делает арендатор, общие правила определения объема производимого ремонта, его стоимости и порядка компенсации при досрочном расторжении будут аналогичными. Показательным является следующее постановление.
Судебная практика. Судами был рассмотрен спор о возмещении арендодателем арендатору частичной (в определенном договором процентном соотношении) стоимости произведенного ремонта (неотделимых улучшений).
Объем произведенных арендатором улучшений был определен привлеченными экспертами, и суд обязал арендодателя компенсировать арендатору их согласованную стоимость в ситуации, когда договор аренды был расторгнут досрочно (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.04.2024 N Ф03-197/2024 по делу N А73-10110/2022).
Примечание. См. статьи «Финансово-экономическая экспертиза в делах о субсидиарной ответственности» в N 11, 2022, на стр. 77 (с образцом ходатайства о назначении экспертизы); «Когда может быть назначена лингвистическая экспертиза» в N 5, 2023, на стр. 71; «Экспертизы при разрешении налоговых споров» в N 7, 2025, на стр. 16.
Дополнительные обязанности арендатора
При выполнении работ силами арендатора дополнительно в договоре рекомендуем:
1) согласовать, что, если по результатам выполнения работ возникнет необходимость внесения изменений в документы кадастрового учета объекта (например, при сносе или установке перегородок изменится площадь, будут установлены новые входные группы и т.д.), расходы на внесение таких изменений несет арендатор;
2) возложить на арендатора обязанность предоставления арендодателю всей необходимой проектной документации, по которой осуществлялись работы. И обеспечить исполнение этой обязанности штрафом. Потому что документация может потребоваться:
— как для предоставления контролирующим органам (органы пожарного надзора, кадастрового учета),
— так и для последующих возможных работ арендодателя, когда важно понимать не только внешнее состояние объекта, но и особенности его функционирования и ранее выполненные скрытые работы (прокладка внутренних коммуникаций, использованные материалы, допустимые нагрузки и пр.).
Ответственность арендатора за причиненный ущерб
Кроме того, в договоре полезно определить и ответственность арендатора за возможный причиненный в ходе выполнения работ ущерб как самому объекту, так и третьим лицам. Для этого:
1) во-первых, обязательно должен быть подтвержден факт передачи объекта арендатору для производства ремонта. Целесообразно сразу подписать акт приемки-передачи объекта, даже если арендная плата в период ремонта взиматься не будет. В этом случае на период производства ремонтных работ следует оговорить предоставление арендных каникул, по возможности ограничив их максимальным сроком. Подписание акта позволит подтвердить передачу контроля над объектом арендатору. И, кроме того, в такой ситуации от сторон не потребуется повторное подписание акта о передаче объекта как основание для начала начисления арендной платы. Если стороны по каким-либо причинам подписать акт приемки не готовы (например, некоторые торговые сети работают строго по своим регламентам и подписание акта приемки-передачи для них означает начало платы за аренду), необходимо оформить акт допуска для производства работ. В таком акте важно отразить, что:
— допуск предоставляется в рамках заключенного договора аренды;
— арендодатель утрачивает доступ к объекту, т.е. ответственность за причиненный вред с этого момента несет арендатор;
2) во-вторых, сторонам в договоре нужно согласовать стоимость объекта, которую они будут применять для определения размера возмещения в случае возможного повреждения объекта в период работ. И определить, как будет устанавливаться степень повреждения объекта при частичном ущербе. Конечно, в сложных случаях для определения степени утраты сторонам придется привлекать эксперта. Но ориентиры изначально могут быть заложены в договоре. Как и условие об отсутствии претензий арендодателя по повреждениям, если они будут самостоятельно устранены арендатором в течение заранее определенного срока.
Расходы по оплате коммунальных услуг
Не забудьте прописать, кто из сторон будет нести расходы по оплате коммунальных услуг в период проведения арендатором ремонта.
Как правило, даже если согласованную арендную плату арендатор в период проведения ремонта не платит, коммунальные платежи возлагаются на него. Способ их расчета и возмещения будет определяться общими правилами договора аренды. Однако как оговорка о возложении коммунальных расходов на арендатора, так и стартовые показания приборов учета (либо иной согласованный порядок компенсации коммунальных расходов) должны содержаться в подтверждающем допуск арендатора документе.
Обеспечительный платеж
В договоре также рекомендуем предусмотреть обеспечительный платеж и порядок его использования и восстановления. Правовое регулирование в этой части основывается на положениях ст. 381.1 ГК РФ. Такой платеж на предусмотренных договором условиях вносит арендатор (как правило, от одной до трех сумм месячного размера арендной платы). Цель:
— исключение рисков арендодателя от возможных неплатежей,
— а также гарантия возмещения причиненного арендатором ущерба и уплаты предусмотренных договором штрафных санкций, если наступят основания для их применения.
Используется он арендодателем в одностороннем порядке для получения за счет такого платежа причитающихся от арендатора сумм. Соответственно, в договоре важно установить:
— случаи, при наступлении которых у арендодателя возникает право на использование (зачет) обеспечительного платежа. Как правило, это просроченная арендная плата, пени за просрочку, суммы причиненных арендатором арендодателю убытков, стоимость невыполненного арендатором ремонта, обязанность по выполнению которого возложена на него, и т.д.;
— документы, на основании которых производится зачет;
— условия и порядок пополнения обеспечительного фонда.
Примечание. О том, вправе ли арендодатель взыскать неустойку за просрочку уплаты обеспечительного платежа, читайте в N 8, 2021, на стр. 88.
При просрочке уплаты арендной платы достаточно будет одностороннего заявления арендодателя о зачете с приложением расчета пеней. И в целом ситуации с просрочкой оплаты достаточно прозрачны, поэтому споров о сумме удержания вызывать не должны.
Условия же возмещения причиненного вреда за счет обеспечительного платежа требуют детального закрепления в договоре аренды. Иначе существуют риски злоупотреблений со стороны арендодателя, который может оказаться в принципе не заинтересован в установлении реальных причин возникновения вреда, а будет просто по умолчанию удерживать все суммы ущерба арендованному имуществу с арендатора.
При определении договорных условий в этой части нужно учитывать, что обеспечительный платеж служит именно гарантией фактического получения арендодателем причитающихся сумм, но не может ухудшать положение арендатора по сравнению с законодательно закрепленным бременем распределения рисков и доказывания. Ориентиром для договорных условий будет п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Он закрепляет, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности:
- Следует закрепить, что удерживаются только суммы ущерба, факт возникновения которого и причинно-следственная связь с действиями арендатора подтверждены обеими сторонами. То есть в обязательном порядке по каждому случаю вреда, который может стать основанием удержания, составляется двусторонний акт. В этом акте стороны отражают обстоятельства происшествия и определяют виновного.
Также, во избежание злоупотреблений уже со стороны арендатора, в договоре следует закрепить, что при неявке арендатора для составления акта происшествие актируется арендодателем в одностороннем порядке и его выводы будут являться для арендатора обязательными. Либо можно предусмотреть привлечение арендодателем в этом случае независимого эксперта, но также указать, что, если им будет установлена вина арендатора в причинении вреда, за счет обеспечительного депозита компенсируются еще и расходы на проведение экспертизы.
Судебная практика. Показательным является Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2025 N Ф05-10403/2025 по делу N А40-156078/2024. В данном деле арендодатель (при уклонении арендатора от участия в составлении акта) принял все меры как по фиксированию обстоятельств причиненного вреда, так и по экспертному определению объема причиненного вреда. Арендатор требования арендодателя оспаривал.
В результате суды трех инстанций арендодателя поддержали и обеспечительный платеж в счет возмещения вреда был зачтен.
- Нужно предусмотреть, как будет определяться размер причиненного вреда, чтобы у арендодателя не было возможности завышать предъявленные суммы. В любом случае рекомендуем обязать арендодателя предоставлять арендатору документально подтвержденные расчеты суммы ущерба (с приложением информации о среднерыночных расценках, смет, калькуляций и т.д.). А при превышении какого-либо согласованного сторонами порогового значения можно, например, также предусмотреть обязательное экспертное определение суммы причиненного вреда. На необходимость подтверждения документального расчета убытков при использовании обеспечительного платежа указывает в т.ч. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.09.2025 N Ф07-8530/2025 по делу N А56-115308/2023.
Кроме того, в интересах арендатора согласовать в договоре условие о том, что причиненный вред взыскивается за счет обеспечительного платежа, только если арендатор самостоятельно не выполнил работы по восстановлению поврежденного имущества в оговоренный срок.
Поскольку обеспечительный платеж является не разовой, а длительного действия гарантией, после производства арендодателем удержаний он должен быть пополнен:
— как при фактическом полном или частичном использовании,
— так и при увеличении арендной платы, если обеспечительный платеж привязан к ее размеру.
Одновременно рекомендуем определить в договоре:
— срок такого пополнения
— и последствия неисполнения данной обязанности.
Например, если весь обеспечительный платеж был удержан для уплаты текущей просроченной арендной платы, то даже небольшая просрочка в его пополнении лишает арендодателя любых гарантий получения причитающихся ему сумм. Поэтому в качестве последствия невнесения обеспечительного платежа можно прописать:
— не только уплату, например, пеней за просрочку,
— но и расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке.
В интересах арендатора:
— установить, в какие сроки неиспользованный обеспечительный платеж возвращается арендодателем,
— и закрепить пени за просрочку его возврата.
Учитывая длительный (для большинства случаев) характер арендных отношений, сторонам при подписании договора и в процессе его исполнения следует максимально внимательно относиться:
— к оформлению связанной с арендным объектом документации
— и деловой переписке с противоположной стороной договора аренды.
Такой подход позволит максимально защитить свои интересы при возникновении спора и подтвердить соблюдение договорных условий.
Подписано в печать
22.12.2025
Документ в СПС КонсультантПлюс: Статья Авдеевой И.: Прописываем детали расчетов в договоре аренды
