Документ предоставлен КонсультантПлюс
Признание права собственности на самовольные постройки новым собственником, отказ от автоматической пролонгации договора аренды, передача остатка средств собственников новой управляющей организации — о позициях коллегии по этим и другим вопросам читайте в обзоре.
- Покупатель не может признать право собственности на самовольные постройки, если продавца уже обязали их снести
- Истечение срока действия договора аренды публичной земли не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
- Льготная ставка аренды земли под памятником культуры не применяется, если здание используют в коммерческих целях
- Арендатор не должен дополнительно отказываться от автоматического продления договора, если ранее уведомил о его расторжении и освободил помещение
- Отказ заказчика оплатить работы из-за непредставления исполнительной документации правомерен, только если без нее нельзя использовать результат
- Рассмотрение дела о недействительности сделки по передаче товарных знаков не влияет на срок давности требования о взыскании компенсации за их незаконное использование
- Передача остатка средств при смене управляющей организации: нужно учитывать только реально собранные платежи
- Собственники не вправе снижать плату за содержание помещений в МКД задним числом
- При суброгации страховщик не может взыскать с экспедитора больше, чем тот обязан возместить клиенту по договору экспедиции
Покупатель не может признать право собственности на самовольные постройки, если продавца уже обязали их снести
Ситуация:
- Компания приобрела здания, где имелись надстройки и антресоли, ранее признанные судами самовольными постройками.
- Бывшего собственника обязали снести их, но решение суда исполнено не было.
- Новый собственник обратился в суд с требованием признать право собственности на помещения, ссылаясь на их безопасность и работоспособность по заключению экспертизы.
Что сказали суды трех инстанций:
- Первая инстанция и апелляция отказали: объекты уже признаны самовольными постройками, покупатель знал об этом.
- Кассация с ними не согласилась, приняв во внимание заключение экспертизы.
Что сказал Верховный суд:
- Решение о признании объектов самовольными постройками и сносе исключает последующую легализацию иным лицом через новый иск.
- Самовольная постройка не может быть предметом оборота, а сделки с ней не порождают права собственности.
- Новый собственник знал, что покупает здание с помещениями, в отношении которых есть решение о их признании их самовольными постройками и сносе.
- Такое поведение нового собственника – злоупотребление правом.
Документ: Определение ВС РФ от 22.08.2025 N 305-ЭС25-3877
Истечение срока действия договора аренды публичной земли не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Ситуация:
- ИП заключил с муниципалитетом договор аренды земли для достройки объекта незавершенного строительства.
- Последний отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию из-за истечения срока аренды.
- ИП обратился в суд с требованием признать право собственности.
Что сказали суды трех инстанций:
- Суды в иске отказали.
- Земля долго была в аренде, заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию подано по истечении срока аренды и после подачи муниципалитетом требования о продаже объекта с публичных торгов.
- Все это говорит о недобросовестности истца.
Что сказал Верховный суд:
- Признать право собственности на самовольную постройку могут, только если у истца нет очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
- По заключению экспертизы, здание соответствует строительным нормам и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.
- Затянувшееся строительство оправдано долгой болезнью предпринимателя и арестом его имущества.
- Истечение срока действия договора аренды не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Документ: Определение ВС РФ от 18.08.2025 N 309-ЭС25-1917
Льготная ставка аренды земли под памятником культуры не применяется, если здание используют в коммерческих целях
Ситуация:
- Компания арендовала здание-памятник и участок под ним.
- Арендодатель при расчете применил общую ставку арендной платы.
- Арендатор настаивал на применении льготной ставки.
Что сказали суды трех инстанций:
- Первая инстанция поддержала арендодателя.
- Апелляция и кассация с ней не согласилась.
Что сказал Верховный суд:
- Льготная ставка применяется, если участок используют по целевому назначению, например для историко-культурной деятельности.
- В данном случае здание использовали в коммерческих целях (административные цели, торговля, общепит).
- Факт нахождения участка на территории особого режима использования и статус здания как объекта культурного наследия не дают права на льготу.
Документ: Определение ВС РФ от 21.08.2025 N 305-ЭС25-2979
Арендатор не должен дополнительно отказываться от автоматического продления договора, если ранее уведомил о его расторжении и освободил помещение
Ситуация:
- Стороны заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией.
- Арендатор спустя 4,5 месяца уведомил арендодателя об отказе от него и сам подписал односторонний акт возврата помещения.
- Арендодатель потребовал внести плату и по истечении 11 месяцев.
Что сказали суды трех инстанций:
- Суды поддержали арендодателя.
- Арендодатель имеет право на оплату и по истечении 11 месяцев, поскольку договор не был расторгнут.
Что сказал Верховный суд:
- У арендатора не было права на односторонний отказ, поэтому он должен оплатить аренду за весь срок действия договора.
- Уведомление о расторжении договора и освобождение помещения говорят об отказе от пролонгации.
- Тот факт, что на акте возврата помещения нет подписи арендодателя, не означает продолжение его использования арендатором.
- Взыскание оплаты за период по истечении 11-месячного срока неправомерно.
Документ: Определение ВС РФ от 19.08.2025 N 305-ЭС25-4276
Отказ заказчика оплатить работы из-за непредставления исполнительной документации правомерен, только если без нее нельзя использовать результат
Ситуация:
- Заказчик отказался оплачивать работы из-за непередачи исполнительной документации. Условие о ее передаче являлось существенным условием договора.
- Подрядчик подал иск о взыскании долга.
Что сказали суды трех инстанций:
- Первая инстанция взыскала долг частично.
- Апелляция и кассация отказали.
Что сказал Верховный суд:
- Несмотря на то что обязанность передать исполнительную документацию является существенным условием договора, заказчик должен был подтвердить необходимость ее составления.
- Работы по договору были выполнены, объект, имеющий потребительскую ценность, сдан в эксплуатацию.
- В такой ситуации бремя доказывания необходимости представления исполнительной документации нужно было возложить на заказчика.
Документ: Определение ВС РФ от 18.08.2025 N 305-ЭС22-22597
Рассмотрение дела о недействительности сделки по передаче товарных знаков не влияет на срок давности требования о взыскании компенсации за их незаконное использование
Ситуация:
- Сделку о передаче товарных знаков признали недействительной по иску компании.
- После этого она потребовала компенсацию за незаконное использование товарных знаков.
- Ответчик указал, что нужно применить исковую давность.
Что сказали суды трех инстанций:
- Суды поддержали истца.
- Срок исковой давности не пропущен.
Что сказал Верховный суд:
- Компания, имея сведения о пороке договора, в тот же момент должна осознать нарушение исключительных прав.
- Этим моментом может быть день опубликования Роспатентом записи об утрате статуса правообладателя либо день сдачи бухотчетности за год, когда были проданы права.
- Рассмотрение спора о признании договора недействительным не влияет на течение срока давности по взысканию компенсации.
- Компания могла подать иск о компенсации и попросить приостановить производство до момента, когда будет рассмотрено заявление об оспаривании договора.
Документ: Определение ВС РФ от 14.08.2025 N 305-ЭС25-4071
Передача остатка средств при смене управляющей организации: нужно учитывать только реально собранные платежи
Ситуация:
- В МКД сменили управляющую организацию (УО).
- Новая УО потребовала от прежней перечислить неизрасходованный остаток средств собственников на содержание и ремонт общего имущества.
- Прежняя УО отказалась: в расчете истца оказались не только реально собранные средства, но и непогашенные долги собственников по платежам.
Что сказали суды трех инстанций:
- Первая инстанция и апелляция взыскали всю сумму как неосновательное обогащение.
- Суды отдельно отметили, что прежняя УО не утратила права на взыскание долгов с собственников.
- Кассация поддержала эти выводы.
Что сказал Верховный суд:
- При смене УО сумма оплаты жильцами работ, которые не были выполнены, образует неосновательное обогащение.
- По общему правилу оно состоит из денег, которые были фактически получены от жильцов, но не израсходованы. Взыскание средств, которые собственники не уплатили, противоречит самой природе неосновательного обогащения.
- Новая УО может договориться с прежней УО об уступке себе права взыскания долгов с собственников.
Документ: Определение ВС РФ от 13.08.2025 N 309-ЭС25-3202
Собственники не вправе снижать плату за содержание помещений в МКД задним числом
Ситуация:
- Общее собрание собственников помещений в МКД задним числом снизило тариф за содержание помещений.
- Собственник помещений обратился в суд с требованием вернуть переплату и взыскать штраф.
Что сказали суды трех инстанций:
- Суды иск удовлетворили.
- Собственники вправе менять размер платы, а управляющая компания обязана сделать перерасчет.
Что сказал Верховный суд:
- Условия договора управления можно менять только по соглашению сторон или через суд.
- Одностороннее решение общего собрания не может распространяться на прошлые периоды по уже исполненному договору.
- Перерасчет задним числом нарушает нормы ЖК РФ и ГК РФ.
- Суды не проверили, какие услуги и работы реально оказывались и выполнялись, были ли они нужны, является ли их цена разумной и т.п.
- Нужно установить, имело ли место неосновательное обогащение управляющей компании или же плата была обоснованной.
Документ: Определение ВС РФ от 22.08.2025 N 305-ЭС24-23682
При суброгации страховщик не может взыскать с экспедитора больше, чем тот обязан возместить клиенту по договору экспедиции
Ситуация:
- Экспедитор перевозил продукцию по договору транспортной экспедиции.
- В пути часть груза была повреждена и утрачена.
- Клиент получил страховое возмещение.
- По условиям договора страховая сумма включала не только стоимость груза и перевозки, но и дополнительно 10% к этим расходам.
- Страховщик выплатил всю сумму и в порядке суброгации потребовал с экспедитора возмещения в том же объеме.
Что сказали суды трех инстанций: суды полностью удовлетворили иск.
Что сказал Верховный суд:
- При суброгации к страховщику переходит право требования в том объеме, в котором такое право имел страхователь к экспедитору.
- Экспедитор обязан возместить клиенту убытки.
- Сумма страхового возмещения определяет лишь предельный размер права требования, но не порождает обязанность экспедитора возместить именно такую сумму.
- Понятия страхового возмещения и возмещения вреда не тождественны.
- Суды не исследовали правовую природу дополнительных 10% и не проверили, входят ли они в убытки, которые должен возместить экспедитор.
Документ: Определение ВС РФ от 28.08.2025 N 305-ЭС25-4183
Документ в СПС КонсультантПлюс: Практика коллегии по экономическим спорам ВС РФ: обзор за август
