Документ предоставлен КонсультантПлюс
В договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны ее описание, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой. Договор составляется в письменной форме и, как правило, не требует нотариального удостоверения.
Согласование условий договора
Договор считается заключенным, если между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
К таким условиям договора купли-продажи квартиры, в частности, относятся следующие (п. п. 1, 2 ст. 317, ст. 554, п. п. 1, 3 ст. 555, п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ):
- определение предмета договора, которым в рассматриваемом случае является квартира. В договоре нужно указать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат;
- цена квартиры, которая может быть указана как за всю квартиру в целом, так и за единицу ее площади (метр квадратный). Она должна быть указана в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах;
- перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи (например, наниматели), с указанием их прав на пользование ею.
Кроме того, в договоре следует указать данные продавца и покупателя, а также дату и место его составления (ст. 444, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Рекомендуем предусмотреть в договоре порядок расчетов между сторонами (срок оплаты, способ расчетов). Если договором предусмотрена оплата квартиры в рассрочку, следует указать периодичность и размеры платежей, а также условие о возникновении или об отсутствии залога квартиры в пользу продавца до момента ее полной оплаты (п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
При этом следует учесть, что при покупке резидентами (лицами, имеющими гражданство РФ, а также постоянно проживающими в РФ на основании вида на жительство иностранными гражданами и лицами без гражданства) недвижимости у лиц иностранных государств из Перечня, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, установлен особый порядок расчетов по такой сделке, за некоторыми исключениями (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. «б» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 2 Выписки из протокола, дов. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886; п. 1.10 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР; п. 2 Выписки из протокола от 11.04.2022 N 30, дов. Минфином России 19.04.2022 N 05-06-10/ВН-20024; Информация Росреестра).
В договоре также целесообразно указать реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых продавец приобрел право собственности на квартиру (например, договоры купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда), и правоподтверждающих документов, удостоверяющих государственную регистрацию права собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное до 15.07.2016, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП)) (ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Кроме того, в договоре желательно предусмотреть условие об отсутствии в отношении квартиры ограничений и обременений (например, ареста или залога), сроки освобождения квартиры продавцом и передачи ее покупателю и документы, которыми будет оформлена передача недвижимости (ст. 556 ГК РФ; ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 — 39 Закона N 102-ФЗ).
Форма договора
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подписывается сторонами сделки. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 162, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора купли-продажи возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Дополнительно отметим, что переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры (при наличии) подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях стороны договора могут обратиться в Росреестр самостоятельно (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключен в простой письменной форме, с заявлением о государственной регистрации должны обратиться обе стороны договора (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Читайте также
Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
Документ в СПС КонсультантПлюс:
