Личный интерес. Как получить ипотечный кредит?

Ипотечный кредит может быть предоставлен гражданину на приобретение жилого помещения, которое передается в залог банку-кредитору (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 74, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

С 21 января 2024 г. вносятся изменения в Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ. См. Федеральный закон от 24.07.2023 N 359-ФЗ. Данные изменения будут учтены в материале при его актуализации.

Следует учесть, что существует возможность получения финансовых услуг, в том числе банковских, с использованием финансовой платформы (система «Маркетплейс»), которая предоставляет круглосуточный дистанционный доступ к финансовым услугам независимо от вашего местонахождения (ч. 1 ст. 1, п. 7 ч. 1 ст. 2 Закона от 20.07.2020 N 211-ФЗ). Порядок получения ипотечного кредита с использованием данного сервиса в материале не рассматривается.

Кроме того, с 01.09.2022 банки, соответствующие установленным требованиям, обязаны обеспечить возможность клиентам — физическим лицам получать кредиты в рублях без личного присутствия после проведения идентификации клиентов с использованием единой системы идентификации и аутентификации и единой биометрической системы (п. п. 5.8, 5.8-1 ст. 7 Закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ; пп. «ж» п. 1 ст. 1, п. 2.1 ст. 5 Закона от 29.12.2020 N 479-ФЗ).

В общем случае для получения ипотечного кредита на покупку жилья рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Изучите ипотечные программы различных банков

В отделениях банков и на их сайтах можно ознакомиться с условиями предоставления, использования и возврата ипотечных кредитов, а также уточнить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления на получение кредита (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита. Оценив условия ипотечного кредитования различных банков, выберите банк-кредитор.

Отметим, что для отдельных категорий граждан при соблюдении определенных условий предусмотрено льготное ипотечное кредитование. К таким категориям относятся, в частности, следующие граждане РФ (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711; п. 2 Постановления Правительства РФ от 30.11.2019 N 1567; п. п. 2, 3, 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ N 1567):

проживающие на территории Дальневосточного федерального округа и приобретающие жилье на территории этого округа в случае рождения у них в период с 01.01.2019 по 31.12.2023 (включительно) первого ребенка и (или) последующих детей, которые являются гражданами РФ;
проживающие на территории Дальневосточного федерального округа и приобретающие жилое помещение на территории этого округа, имеющие двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (договора займа);
приобретающие жилье на сельских территориях.

Особенности получения льготных ипотечных кредитов далее не рассматриваются.

Шаг 2. Обратитесь в банк для получения решения об одобрении кредита

Как правило, потенциальному заемщику требуется представить заявление (заявку) на предоставление ему ипотечного кредита, паспорт, а также документы, подтверждающие его финансовое положение (например, справку о доходах) и трудовую занятость (например, копию трудовой книжки).

Указанные документы передаются в кредитный отдел банка, сотрудники которого принимают решение об одобрении кредита с указанием срока, в течение которого можно оформить кредит.

Шаг 3. Подберите жилое помещение и представьте в банк соответствующие документы

После выбора жилого помещения, как правило, требуется оценить его стоимость. Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Также, если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 1 ст. 7, п. 3 ст. 9, п. 3 ст. 77 Закона N 102-ФЗ; ст. 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В банк, как правило, представляются следующие документы (их копии):

проект договора купли-продажи (заключать предварительный договор купли-продажи для получения ипотечного кредита, как правило, не требуется);
документ, подтверждающий право собственности продавца (свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН (до 2017 г. — ЕГРП));
документы, подтверждающие основания возникновения права собственности продавца (например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
документ, удостоверяющий личность продавца;
нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу или копия брачного договора (при наличии);
согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние;
отчет независимого оценщика о рыночной стоимости жилого помещения.

Также банк может потребовать документы, подтверждающие наличие у вас средств на первоначальный взнос (например, выписку со счета).

Перечень документов, необходимых для заключения кредитного договора, в различных банках может отличаться, поэтому целесообразно уточнить его заранее. Рассмотрение представленных документов происходит, как правило, в течение трех — семи дней, после чего банк дает согласие на выдачу кредита на приобретение конкретного жилого помещения или отказывает в этом.

Шаг 4. Заключите кредитный договор и договор купли-продажи жилого помещения

На первой странице кредитного договора размещается информация о полной стоимости кредита, примерный размер среднемесячного платежа, а также информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период), а также об условиях, при наступлении которых у заемщика возникает данное право (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 6 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Обратите внимание! Материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование кредитными средствами в течение льготного периода, не облагается НДФЛ (п. 1 ст. 210, абз. 9 пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ).

Ряд условий договора, в частности о сумме кредита, сроке, процентной ставке, размере и периодичности платежей, отражается начиная с первой страницы договора в табличной форме. Заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. п. 1, 4, 6 ч. 2, ч. 4 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

Кредитным договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

Страхование заложенного имущества от рисков его утраты или повреждения является обязательным условием ипотеки, в отличие от страхования жизни и здоровья заемщика. Если заемщик не выполнит данное условие, банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество и потребовать от заемщика возмещения понесенных расходов (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ; п. 4.1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Также заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Кроме того, заемщику при предоставлении кредита также могут быть оказаны услуги, вследствие чего он становится застрахованным лицом по договору личного страхования, заключенному в целях обеспечения исполнения его обязательств по ипотечному кредиту. При этом размер процентной ставки по кредиту, как правило, понижается (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 2.1, 2.2, 2.6 ст. 7 Закона N 353-ФЗ; ст. 3 Закона от 27.12.2019 N 483-ФЗ).

Договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Шаг 5. Произведите расчеты с продавцом

Передача продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.

Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме.

Условием открытия сейфовой ячейки будет являться представление в банк выписки из ЕГРН, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

Обратите внимание! Покупатели квартиры после оформления на них права собственности должны уплачивать налог на имущество и имеют право на имущественные вычеты по НДФЛ, в том числе в сумме расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту (п. 1 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Документ в СПС Консультант Плюс:

{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

См. также:

Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Какие существуют льготные условия для приобретения жилья (квартиры, жилого дома) в ипотеку?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Как получить имущественный налоговый вычет по процентам по ипотечному кредиту?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Как заполнить миграционную карту?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Как заверить копию паспорта?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Что такое эмансипация несовершеннолетних?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }

Ситуация: Как использовать миграционную карту?{«Электронный журнал «Азбука права», 2023 }