Собственник квартиры вправе продать ее с имеющейся задолженностью по оплате коммунальных услуг, в частности, посредством заключения соглашения об исполнении его обязательств покупателем или перевода долга на покупателя.

По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В частности, с момента возникновения у него права собственности на помещение он обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (далее — плата за коммунальные услуги) (ст. 210 ГК РФ; ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

 

Обратите внимание! При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме (далее — МКД) к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

 

Наличие у собственника жилого помещения задолженности по оплате коммунальных услуг перед соответствующим кредитором (например, ТСЖ, управляющей организацией; далее — кредитор) в общем случае не лишает его права распоряжаться таким помещением по своему усмотрению, в том числе права продать помещение (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

При этом порядок погашения образовавшейся задолженности зависит от условий договора купли-продажи квартиры и дополнительных соглашений к нему, заключенных продавцом и покупателем. Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

 

Погашение задолженности продавцом квартиры за счет полученного задатка

В случае заключения сторонами соглашения о задатке, согласно которому они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, продавец квартиры может погасить свою задолженность за счет суммы полученного от покупателя задатка. При этом задаток не только несет платежную функцию, но и обеспечивает исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, в том числе по предварительному договору (п. 1 ст. 329, п. п. 1, 2, 4 ст. 380 ГК РФ; п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

 

Обратите внимание! Если в дальнейшем покупатель откажется от заключения договора купли-продажи квартиры, то задаток остается у продавца, если откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).

 

Перевод долга на покупателя квартиры

Перевести обязательства продавца по оплате коммунальных услуг на нового собственника можно по соглашению о переводе долга между первоначальным и новым должниками, которыми в данном случае являются соответственно продавец и покупатель квартиры. Данная сделка требует обязательного согласия кредитора (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

 

Обратите внимание! Перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

 

Погашение задолженности покупателем на основании дополнительного соглашения об исполнении обязательства третьим лицом

На практике стороны договора купли-продажи квартиры иногда заключают между собой дополнительное соглашение к такому договору, предусматривающее обязанность покупателя уплатить задолженность продавца по оплате коммунальных услуг перед кредитором. В этом случае стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи, уменьшается на сумму задолженности, погашаемой покупателем квартиры.

Такое соглашение представляет собой не соглашение о переводе долга (требующее согласия кредитора), а соглашение между должником (продавцом квартиры) и третьим лицом (которым выступает покупатель квартиры), согласно которому продавец, оставаясь должником в обязательстве перед кредитором, возлагает на покупателя исполнение своего обязательства по погашению существующей задолженности по оплате коммунальных услуг. Иными словами, заключение такого соглашения не влечет перемены лиц в обязательстве перед кредитором (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу N 33-47759/2015).

 

Обратите внимание! Продавец квартиры, оставаясь должником перед кредитором, отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства покупателем (третьим лицом, на которого было возложено исполнение) (ст. 403 ГК РФ).

 

Отметим также, что кредитор обязан принять исполнение, предложенное третьим лицом за должника, допустившим просрочку исполнения денежного обязательства, независимо от того, возлагал ли должник исполнение своего обязательства на третье лицо (п. 1, пп. 1 п. 2, п. 5 ст. 313 ГК РФ).

 

Погашение задолженности продавцом по требованию покупателя как условие договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может содержать условие о том, что в случае выявления задолженности по коммунальным платежам после подписания передаточного акта на квартиру продавец обязуется погасить ее за свой счет в течение установленного срока со дня выставления такого требования покупателем (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2019 по делу N 33-34579/2019).

 

Отсутствие условия о погашении задолженности в договоре или в соглашении

Если стороны договора купли-продажи квартиры не предусмотрели в нем условие о погашении имеющейся задолженности продавца или не заключили соответствующее соглашение, кредитор может предъявить требование о взыскании задолженности с нового собственника квартиры (покупателя).

При этом судебная практика свидетельствует о том, что суды не всегда принимают сторону покупателя, предоставляя ему право на обращение с иском к предыдущему собственнику о взыскании убытков в связи с оплаченной задолженностью. В иных случаях суды признают, что указание в лицевом счете, открытом на имя нового собственника, задолженности предыдущего собственника нарушает права первого из них (Апелляционные определения Московского городского суда от 12.01.2021 по делу N 33-581/2021, от 08.07.2020 N 2-2755/2019, 33-13660/2020, от 18.03.2019 по делу N 33-11694/2019).

 

См. также:

Документ:

Ситуация:

Как продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?

(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)